Бесплатная консультация по телефонам:

Россия

8 (800) 333-45-16 доб. 369

Москва и область

8 (499) 703-35-33 доб. 100

Санкт-Петербург и область

8 (812) 309-52-81 доб. 647

Прием онлайн-заявок: КРУГЛОСУТОЧНО

Предварительный договор и его особенности


Очень часто людям приходится о чем-либо договариваться друг с другом для достижения определенных целей разной степени важности и сложности. Если эти цели относятся к юридической области, то такие договоренности оформляются и регулируются сторонами с помощью закона.

Для закрепления этих договоренностей стороны заключают соответствующий договор — например, чтобы застраховать жизнь, взять напрокат машину, купить квартиру и многое другое. Договоры охватывают самые разные стороны человеческой жизни и бывают направлены, прежде всего, на то, чтобы их участники получили выгоду (достигли желаемой цели) и избежали убытков.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, люди обговаривают необходимые условия, детали и нюансы, то есть определяют правила, в соответствии с которыми они будут действовать для реализации своих целей в рамках заключенного договора. И это правильно — ведь как, например, принять важное решение о покупке квартиры, не договорившись с продавцом о цене и о расчетах, о том, когда квартира будет свободна, и о многих других важных деталях? Чем большую осмотрительность проявляют стороны при заключении договора, тем меньше у них возникает проблем при его исполнении и тем меньше они тратят нервов, времени и сил.
Но как быть, если стороны очень хотят заключить договор и уже согласовали его условия, но немедленное заключение договора в силу различных обстоятельств невозможно?
Например, покупатель очень хочет купить определенную квартиру, и продавец тоже очень хочет ее продать, но у него пока нет необходимых для этого документов. Как закрепить договоренности сторон в таком случае? Как защитить себя от ситуации, когда стороны шли к сделке долгое время, рассчитывали друг на друга, а потом одна из сторон вдруг необоснованно отказалась от заключения договора?
В этих случаях на помощь приходит предварительный договор. Он был известен еще в римском праве около двух тысяч лет назад и оказался настолько удачным в применении, что впоследствии был практически полностью заимствован многими странами, в том числе и Россией.

Предварительный договор позволяет установить правовые связи между сторонами будущего договора и связать друг друга ими еще до заключения основного договора в тех случаях, когда заключить основной договор немедленно невозможно. Гражданский кодекс (ГК) РФ в п. 1 ст. 429 определяет подобное соглашение так: «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Для обычных граждан предварительный договор наиболее востребован, безусловно, в области недвижимости, при осуществлении сделок купли-продажи, долгосрочной аренды недвижимости и т.д.
При купле-продаже, например квартиры, покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке.
Это своеобразная страховка сторон — покупатель уверен, что именно он купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным сюрпризом, а продавец получает возможность спокойно подготовить документы и запланировать использование денег. Предварительный договор может быть очень полезным инструментом при нестабильном (растущем или падающем) рынке жилья.
Ситуации, когда имеет смысл прибегнуть к предварительному договору, могут быть самые разные.
Например, покупатель хочет приобрести имущество, обремененное долгосрочной арендой, однако они с арендатором договорились после покупки изменить условия договора аренды. До покупки такие изменения они оформить не могут, так как покупатель еще не собственник арендуемого имущества и не сторона договора аренды. Но он может заключить предварительный договор о заключении с арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. Такое дополнительное соглашение и будет являться основным договором.

Форма

Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Это означает, что письменная форма для него обязательна всегда, а дальше нужно смотреть, в какой форме должен быть заключен основной договор — может ли он быть в любой письменной форме, либо в виде единого документа в письменной форме, либо вообще должен быть нотариально удостоверен.
То есть, по общему правилу, предварительный договор может быть заключен в любой форме, признаваемой законом в качестве письменной формы договора, в том числе путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.
А вот предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается уже в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Если же для совершения основного договора законом установлена квалифицированная (нотариальная) форма, она должна соблюдаться и для предварительного договора. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, если стороны вместо этого захотели и пришли к обоюдному решению, хотя бы по закону эта форма не требовалась.
Часто у сторон возникает вопрос: подлежит ли предварительный договор государственной регистрации? Нет, не подлежит ни в каком случае, даже если для основного договора закон устанавливает такое требование.

Содержание

Какие же условия стороны могут включать в предварительный договор?
Закон в качестве обязательных называет условия, позволяющие установить предмет договора. Это и понятно, ведь нельзя заключить договор ни о чем.
Иногда, правда, у сторон могут возникать определенные сложности. Например, если в момент заключения предварительного договора на передачу имущества такое имущество еще не создано. В подобном случае оно должно быть определено таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора. А если, к примеру, заключается предварительный договор об отчуждении уже существующего имущества (например, жилого помещения, земельного участка и т. п.), в предварительном договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно идентифицировать.

Из других существенных условий, конечно же, для сделок купли-продажи самым важным было и остается условие о цене основного договора, особенно если речь идет о купле-продаже недвижимости. Как правило, фиксирование цены объекта является основной целью, с которой контрагенты заключают предварительные договоры. В условиях нестабильности рынка и существенного колебания цен это может оказаться рискованным для любой стороны. В таких случаях стороны могут в предварительном договоре предусмотреть возможное изменение суммы платежа по основной сделке, например поставив ее пропорциональное увеличение (уменьшение) в зависимость от изменения курса определенной соглашением сторон валюты по отношению к российскому рублю.
Иные же условия сделки зачастую могут быть определены лишь непосредственно перед заключением основного договора. Зачастую участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя всеми положениями основного, им необходима свобода маневра.
Предварительный договор обладает гибкостью: стороны вправе заключить его на самой ранней стадии переговоров, договорившись только о предмете или о предмете и цене, оставляя согласование других условий на будущее.
Закон, тем не менее, не лишает стороны возможности по их желанию определить заранее все условия, чтобы в момент заключения основной сделки требования одной из сторон не оказались для другой неожиданностью.
Это может касаться и порядка расчетов, и оплаты задолженности по коммунальным платежам, порядка и сроков снятия с учета зарегистрированных лиц в квартире, комплектности передачи имущества и т. д.

В предварительном договоре об отчуждении того или иного имущества могут быть предусмотрены обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора.
Словом, то, о чем хотя бы одна из сторон будущей сделки пожелает договориться сейчас, должно включаться в предварительный договор в качестве условия основного.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда, в том числе и при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора.

Срок

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок сторонами не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При определении срока рекомендуется указать конкретную дату или период. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Практика показывает, что, заключая предварительный договор, стороны часто не могут сразу определить срок, в который должен быть заключен основной.
Такое бывает и когда речь заходит об операциях с недвижимостью: например, продавец, собираясь отчуждать недвижимое имущество, не успел еще зарегистрировать свое право собственности на него. В этом случае стороны, как правило, указывают в качестве отправной точки событие — момент регистрации права собственности.
То же касается, к примеру, заключения договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя. При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления условия (в нашем примере — регистрации права собственности), они не должны нарушать установленных законом принципов разумности, добросовестности и справедливости, то есть должны исходить из разумного срока. Нельзя допускать, чтобы отношения сторон были в состоянии вечной «подвешенности».
Однако для того чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить и ждать, как говорится, у моря погоды. Участники отношений должны активно стремиться заключить основной договор в установленный ими же срок.
До истечения этого срока более заинтересованной стороне необходимо направить другой стороне предварительного договора телеграмму или заказное письмо с подтверждением намерения исполнить условия предварительного договора и требованием заключить основной договор.
В противном случае все обязательства сторон предварительного договора прекращаются: не получится ни принудить другую сторону к сделке в судебном порядке по истечении срока действия предварительного договора, ни взыскать убытки за его неисполнение, ни взыскать предусмотренную предварительным договором неустойку. Кроме того, срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении к заключению основного договора, составляет только шесть месяцев.

Обеспечение

Как уже было сказано, предварительный договор на то и предварительный, что стороны готовятся с его помощью к будущей сделке. Поэтому из него возникают только обязательства сторон заключить основной договор в будущем.
По соглашению сторон исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.
Если за незаключение основного договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за это ответственна сторона, получившая задаток, она возвращает его другой стороне в двойном размере. Стороны могут в договоре предусмотреть, что сумма задатка может зачитываться в счет возмещения недобросовестной стороной убытков, причиненных отказом от заключения основного договора или его заключением в нарушение определенных условий, о которых договорились стороны.
Зачастую стороны ошибочно считают, что если после заключения предварительного договора ни одна из сторон не проявила инициативу к заключению основного, то внесенный задаток автоматически остается у стороны, его получившей, или, соответственно, внесшая задаток сторона может требовать его возврат в двойном размере.

Однако, как уже было сказано, если в течение установленного срока ни одна из сторон письменно не направит другой предложение заключить основную сделку, то обязательства из предварительного договора прекращаются автоматически, и задаток необходимо вернуть внесшей его стороне в полном объеме.
Как уже говорилось, из предварительного договора возникают только организационные обязательства, и они по своей правовой природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается. И возникает вопрос: если стороны обеспечат организационные обязательства задатком, то могут ли они в рамках предварительного договора все-таки обеспечить денежное обязательство, которое возникнет в будущем, — обязательство из основного договора? И каким способом?
Такой способ появился в законе с 1 июня 2015 года — это обеспечительный платеж. В отличие от задатка, здесь стороны вправе договориться о том, что именно будет обеспечивать обеспечительный платеж: будущее денежное обязательство по уплате, к примеру, покупной цены по основному договору (выполняя, таким образом, и обеспечительную, и платежную функцию), обязанность возместить убытки или неустойку или все перечисленное вместе.

Единственное условие — размер обеспечительного платежа не может равняться сумме оплаты по основному договору: этот платеж является способом обеспечения денежного обязательства, например по уплате покупной цены за квартиру, то есть само обязательство еще полностью не должно быть исполнено.
Разница между обеспечительным платежом и задатком еще и в том, что судьбу обеспечительного платежа стороны решают по своему усмотрению. Его можно вернуть внесшей стороне полностью или частично (например, при незаключении основного договора), его можно внести дополнительно (например, если покупатель берет кредит, то по предварительному договору часть обеспечительного платежа можно внести до одобрения банком кредита, а часть довнести после, а окончательно рассчитаться с продавцом после регистрации права собственности покупателя).
Таким образом, задаток и обеспечительный платеж выполняют похожие функции, дополняя друг друга и обеспечивая разные аспекты отношений участников предварительного договора.
Также необходимо упомянуть, что за неисполнение предварительного договора можно взыскать убытки и неустойку. В предварительном договоре имеет смысл прописать неустойку за отказ недобросовестного контрагента от заключения основного договора. Неустойка здесь является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения. Однако стоит учитывать, что если потерпевшая сторона пострадала не слишком сильно, такая неустойка может быть снижена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства — обязательства заключить основной договор.

Иные особенности

Вытекающее из предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой стороны. Возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав и обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора возможна лишь с согласия контрагента.
Как и любой договор, предварительный может быть признан судом недействительным, если есть законные к этому основания. Но это не означает автоматической недействительности заключенного следом основного договора. Это правило действует и в обратном порядке. Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется.
В заключение стоит еще раз подчеркнуть, что к подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора. Несмотря на то, что предварительный договор не порождает перехода прав на имущество, он, как и любые другие двусторонние и многосторонние гражданско-правовые сделки, влечет возникновение у сторон юридических прав и обязанностей.


Анна Амелина
Помощник нотариуса Санкт-Петербурга